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银行逼债楼市上演循环降价定律

http://www.jxjddc.com 江西焦点地产网 2008-9-17 10:40:48 21世纪经济报道

央行9月15日下调了一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，得知这一消息后，戚总经理十分平静：“意料中事。”
　　
　　戚是深圳市一家著名房地产上市公司的高管。月初的时候，他收到了一张银行“还款通知书”，催告一笔4亿元的贷款3个月后到期归还。
　　
　　在随后的深圳公司总部决策会上，公司领导小组同意戚将目前均价为5600元/平米的一个楼盘降价出售——这个位于东莞市区的楼盘均价将降至4900元/平方米。这个价格实际上已经低于该楼盘5200元的成本价。
　　
　　这是一宗亏本生意。
　　
　　企业不能再贷新还旧
　　
　　东莞楼市被外界看作一个异数。
　　
　　在去年下半年，随着外贸的不景气，东莞就率先感受到了楼市冬天的来临。万科在广东的降价，最先就是在东莞以“团购价”形式爆发。
　　
　　戚在东莞的公司，因为楼市的低迷，导致资金回笼最先受影响。与银行沟通后，戚总感觉到这笔4亿元的贷款‘借旧还新’的可能性已经不大。
　　
　　这个最原始、最常见的办法在一再争取后，银行态度越发坚决。限贷令”(即央行、银监会8月27日发布的《关于金融促进节约用地的通知》)之下，银行对地产商的关系，让人想起1997年亚洲金融危机那阵。
　　
　　但戚的在建项目还必须有新资金注入才能继续运转。此外，公司的另一楼盘开盘发售在即，虽然新的3亿开发贷款在几经周折后选定了当地的另一家银行，但执行利率为10%(一年期)。
　　
　　资金链周转问题成了摆在戚面前的一道坎。
　　
　　“担心资金链断。”戚说，“前两年的盈利可以保证今年的资金链是没问题的，但明年后年就很难说了。我们也不知道市场什么时候转好，我们必须有所准备。”
　　
　　戚粗略计算过，以一个中型楼盘为例，停工仅付给总包的费用损失就达到80万/月。此外，还有包括银行利息在内的财务费用、管理费用、营销费用等等。考虑到预计未来一段时间新增贷款相对困难、利息上浮幅度较大等因素，保持资金链通畅，保证新资金的注入为关键——而他的这间公司负债率在70％。
　　
　　正是出于这种考虑，戚做出了“以均价低于成本的价格发售”的建议。他认为，作为上市公司，出于业绩的考虑，不以单个楼盘的盈亏为目标，而是以区域划分的整体盈亏为关注重点。
　　
　　相比而言，林培华就没有这样的喘息机会。作为一个资产约为10亿的中小型地产开发商，他手上的楼盘只有寥寥数个，其中在大规模发售的楼盘只有一个。
　　
　　“我无法降价。”林培华面对记者直言，“单个楼盘的盈利就等于我公司的整体盈利。资金链方面，我们只能先顶着，等待明年可能会来的宽松点的政策。”
　　
　　银行怕贷款楼盘资不抵债
　　
　　为什么戚的公司遭遇银行“逼债”？
　　
　　记者获悉，其中的一个主要原因是银行担心楼价下跌，放贷的楼盘资产出现资不抵债情况。
　　
　　其逻辑链条起始于：房价下跌，银行对地产的风险评估也一路下滑——而评级越高，贷款额度越大、利率可下浮空间也越大。反之亦然。
　　
　　记者在采访中发现，包括工商银行、建设银行、光大银行都对地产的风险评估做出下调。“银监会对审核要求方面有所提升，单企业财务要求比此前要严格谨慎得多。”中国建设银行广州分行一位官员说。
　　
　　作为上市公司，戚所属的公司总部今年仍能产生信用贷款，但旗下分公司则都被要求以抵押贷款。
　　
　　“即使是上市公司也未必能到我们评级的前3个级别(A级)。”广东发展银行稽核部一位官员对记者表示。
　　
　　中国工商银行广东一家分行行长则给记者讲解银行在这轮地产调整中的利害关系。“今年以来，央行的政策都是收缩银根、提高利率。在这样的政策背景下，行长负责制下，没有人会为地产开发商承担这个风险。”
　　
　　上述官员进一步解释，如果用宏观调控前的政策对项目进行评估，所批的项目符合条件；但一旦宏观政策改变，形成了不良贷款，该项目往往也未能符合评估要求——但这样以后，行长却必须负上责任。
　　
　　而目前银行面临的风险是，此前对楼盘的评估价，由于当初的楼价高涨，要比现在的实际价格高。换言之，以单笔抵押贷款来说，银行有可能陷于资不抵债。
　　
　　“1997年的宏观调控令很多此前的贷款无法收回，我知道的多名官员为此负责而下马。”上述官员回想起十多年前的情形时，仿如昨天。