对于房价的走势，长期以来的争论焦点是楼市是否存在泡沫，以及房价与泡沫之间的关系。为了防止“将孩子连同洗脚水一起倒掉”的危险，本文专门深度剖析催生楼市泡沫的因素，促进房价理性回归。 

一、政策惯性

上世纪90年代开始出台的一系列鼓励房地产发展的政策，事实上为近几年房价的突飞猛进提供了基础性的政策支持平台，由于政策从出台实施到产生效果往往都有一定的滞后期，这些因素共同形成政策惯性，极大地抵消了后来政府出台的打压房价的政策效果。

作为经济发展的支柱产业，上世纪末、本世纪初政府开始为房地产的发展提供实质性的政策支持，到2003年土地在招标价格上升、经济发展水平较快等一系列利好因素的促进下，房地产的投资热情空前高涨，房价在人们看涨的心理预期下迅速膨胀，远远超过政府预计的上涨幅度。2003到2008年初是房价上涨最快的时期，可以说是“疯涨”，虽然中央政府陆续出台了限制房价过快上涨的信贷、土地和税收政策，但这些政策的效果都在一定程度上被之前积极的房地产政策抵消了，以至于它们要么是没有效果，要么是效果不明显。

中国楼市的一个事实是，每一次房价拉升都是在政策的直接推动下形成的，加上现实的经济增长因素，使得过去的政策惯性无法停止，通过各方市场参与者的心理预期，将政府推出政策的效应放大，等到政府发现问题“刹车”时已经为时已晚，最终导致了近几年房价的一路狂奔。

二、金融漏洞

中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策漏洞是造成楼市泡沫的重要原因之一。

从2006年底银行业务全面向外资开放，中央政府加快了国有商业银行的内部改革，各国有商业银行也加速处理大批银行呆坏帐、充实资本金，减少不良资产比例等。而历史和现实的数据都显示银行的房地产放贷属于银行优良资产，银行通过快速扩大房地产放贷规模可以迅速降低自身不良资产率，于是，银行业普遍存在着给房地产商、购房户提供贷款的强烈冲动。

另一方面，炒房者也正好急需银行的大力支持，利用银行的资金来炒房可以说是游刃有余。房地产贷款供给冲动与需求渴望的结合可以说是完美结合，开发商与炒房者相互勾结，联合造假。对假材料银行一般视而不见，经常提供便利的条件和优惠的待遇，所以才出现炒房者用现有住房重复抵押、重复贷款，以至于出现个人靠银行贷款购房上百套的经典案例。中国银行业的储蓄率一直很高，炒房者能方便地从银行拿来取之不尽的资金，用来炒房。所以，房价涨速这么快、涨幅这么高也就不足为怪了。

可以毫不夸张地讲，房地产泡沫发展到今天这种程度与金融漏洞密不可分，银行业应该是最大功臣之一。

三、低迷、不发达的资本市场

中国的房地产泡沫是与低迷、不发达的资本市场紧密相关的。

一方面，持续走低的股票市场已经无法对大量社会闲散资金产生吸引力，促使它们转向既能保值增值、又能投机的房地产市场，从而自觉不自觉地加入到国际、国内炒房团的行列中；另一方面，国内资本市场落后，房地产企业缺少直接融资渠道，社会公众无法找到合适渠道投资发展迅速的房地产业，不能顺利分享房地产业发展带来的丰厚利润。没有合适渠道，社会“游资”就只好寻找合法但不合适的渠道——炒房地产，造成房地产泡沫增加。

中国资本市场的问题还表现在资本市场不发达、也不完善，例如，到现在还没有出台《产业基金法》，房地产基金更是让房地产商望眼欲穿。中国房地产企业资金的70-80%都来自银行贷款（间接融资），而西方发达国家房地产企业资金的60%来自于房地产基金（直接融资），二者的反差已经足以说明了问题。

房地产基金是直接融资，既能优化房地产企业资本结构；降低经营风险，又能让社会民众参入房地产开发，分享房地产业快速发展带来的丰厚利润。可是，现在的问题是，《房地产基金法》的缺位使得中国的房地产基金发展缓慢，导致的结果也是社会大量闲散资金流向炒房团队伍，直接催生房地产泡沫。

四、国际“热钱”进入

造成国际“热钱”进入房地产的深层原因有两个：分别是利率因素——全球利率跟随美元走低；汇率因素——国际上普遍形成的人民币升值预期。首先看利率因素如何影响房价的。自美国经济出现持续衰退以来，为了刺激经济增长，美联储连续减息，使得美元处在一个超低的利息水平。由于美元的世界货币作用，带动全球利率走低，其结果促成了全球房地产市场的泡沫化。

其次就是汇率因素。过去几年内，国内外大多数专家学者指出人民币已经被高度低估，借助媒体的推波助澜，显示出人民币大幅升值不可避免。另一方面，人民币不断进行着小幅升值的实践，无疑进一步证实了人民币汇率改革的必然性和人民币升值的可期待，这种市场预期理所当然会吸引大量的国际游资。

综合二者，从利率角度，国际游资可以通过购买房产规避利率风险，获得房产投资收益；从汇率角度，国际游资赌人民币升值购买房产，以期获得套利收益， 二者加总成为国际游资大量涌入楼市的根本利益驱动。

五、市场预期

预期未来房价上升是投机性需求产生的根本原因。所以根据楼市需求结构状况，可以说，房价飘升是因为对房价上升的预期导致的。这里应该分为两个阶段：第一阶段大致是从2001年到2003年，房价理性上升阶段。由于北京成功获得2008年奥运会的举办权、上海成功获得2010年世博会的举办权等一系列利好因素，促使国际、国内都形成了房价必然上涨的预期。第二阶段是从2003年到现在，房价非理性膨胀阶段，房价上升几乎达一倍甚至更多。这一阶段的预期更为根本和复杂，不只是简单的政治或历史事件所能比，但核心是城市化进程中的产业分工与格局的影响。

一方面，中心城市对原有产业结构的升级形成对周边城市产业结构的转移，促进周边城市经济的发展；另一方面，周边城市经济的发展构成对中心城市高端服务业(如金融、管理咨询、科研培训等)的需求，促进产业结构的高级化。产业结构的变化意味着人口需求结构的变化。高端服务业的发展将意味着对高知识人才的需求，高知识人才都预期属于高收入阶层，其对住房的需求也被预期属于较高的档次。这意味着较高档次住房将有较大的市场空间，这形成了对中高档住房普遍看涨的价格预期。预期价格上涨，购买现有的中高档住房就成为财产增值的有效手段，这也是为什么房价飘升集中表现在中高档住房市场的原因。

六、利益集团左右的结果

房价一路飙升，除了少数专家学者大胆指出楼市泡沫，呼吁政府采取有力措施抑制、打击投机行为、挤压泡沫外，社会上各种利益团体似乎是异口同声地预言房价会继续走高、同心同德地推动房价攀升。按理说，购房者不在少数，可以对房价说不，但现实表现却很少能听到公众的声音，他们却为何成了弱势群体、对房价没有发言权了呢？

首先，地方政府并不希望房价下跌。政府官员说，房价的下落对谁都没有好处。房价的下落，经济支柱产业就会失去支撑，经济就会出现衰退，持有住房的民众纸上的财富就会缩水，这是公心；还有私利：房价一旦下落，地方经济支柱产业就会消失，地方财政收入就会减少。

其次，开发商不希望房价下跌。已经虚高的房价似乎不能接受下跌， 因为房价一旦下降就会马上让市场形成房价继续下跌的预期，购房户就会持币观望，可能使部分开发商亏本，甚至破产，因为房产猛涨的预期使得部分开发商开发成本很高，经不起房价下跌的现实。

第三，银行不希望房价下跌。房价一旦下跌，银行早几年疯狂贷款给房地产商与民众住房消费信贷的优质资产就会成了泡影。这几年国有银行不断下降的不良贷款又可能在房价下跌后加重，而且如果房价下跌真的发生了，不仅会给银行造成危机也可能给整个社会经济带来大灾难，这是政府，社会和银行都不愿看到的。

结语：

要解决问题，首先必须承认问题存在、科学地分析问题。通过以上分析可以看出：房地产泡沫不仅存在，而且相当严重，已经到了必须采取强力措施进行挤压的地步；房地产泡沫的形成是一系列复杂因素综合作用的结果，其中有国内普遍存在的背景因素。所以，要想从根本上消除掉房产泡沫，中央和地方都应该认真分析原因，果断决策，对症下药地及时解决存在的一系列问题。

令人欣喜的是，楼市调控的政策威力已经逐渐显现，金融漏洞正在逐步被修补，利益集团已经瓦解，市场对房价的预期已经归于理性，人民币的升值预期也已经走到阶段性的尽头，挤压楼市泡沫的条件已经全部具备，房价必然会随之理性回归！