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南昌：土地，为何不再炙手可热？

http://www.jxjddc.com 江西焦点地产网 2008-8-23 9:07:12 南昌晚报

朝阳洲自纳入储备用地后，5 年来几乎没有大规模出让土地。
　　前不久南昌市出台了关于朝阳新城的规划，陆续开始了老城区最大的一片土地开发。出人意料的是，今年朝阳洲首次推出的3宗地，竟然有2宗出现流拍，只有面积最大的那块地成交，而且还是底价成交。
　　此次拍卖只有两家开发商到场，已经成功拍卖的JDP0805号地块，位于彭泽路以西、云锦路以南，土地面积为84.533亩，是3块土地中最大的一块，以起拍价成交（每亩260万），总价格2.2亿元不到，楼面地价达到1500元/平方米。该地块由一家不太知名的企业获得（据说是从事路桥建设的）。南昌知名地产评估机构老楼认为，目前周边楼盘均价约为4000元/平方米，1500元/平方米的楼面地价，加上建安成本、相关规费和税收，按照目前的房地产行情来看，开发商的利润空间可想而知。业内人士普遍认为，这个成交价格比较理性，较为能够反映出土地的价值。
　　另外，JDP0806号地块，位于云飞路以北、江韵路以东，土地面积为73.739亩；JDP0807号地块，位于云飞路以北、彭泽路以西，土地面积为74.118亩，这两块地因无人竞价而流拍。南昌市地产交易中心有关人士称，这两块地也位于临江的第三排，离江还有200米远的距离，加上基础设施方面没搞好，吸引力就不高。过段时间，流拍的地块可能还会拿出来卖。
　　地价增幅开始放缓
　　与前两年开发商疯狂拿地，“地王”频出的局面相比，土地市场交易更加理性。目前，据国土资源部的统计数据显示，今年第二季度，全国35个主要城市地价总体水平为1806元/平方米，同比增长11.94%.
　　相比第一季度的12.12%，全国主要城市的地价增幅开始放缓。
　　在上月的全国国土资源厅局长会议上，国土资源部部长徐绍史表示，今年上半年土地供应总量下降，价格涨势也总体趋缓，土地市场竞争降温，“总体来看，土地市场运行符合宏观调控目标的预期，对房地产开发用地和工业建设用地影响不大。”
　　第二季度，综合地价的增速虽然同比有所放缓，但环比增幅出现小幅提升——35个主要城市地价总体水平环比增长1.59%.而第一季度这一数据为1.54%.
　　分类来看，居住用地价格上涨较为突出。第二季度，商业、居住、工业地价分别为2829元/平方米、2020元/平方米和573元/平方米，同比分别增长11.08%、15.82%、6.66%.
　　中国三大经济最活跃的地区——长三角、珠三角和环渤海当中，环渤海地区综合地价同比上涨18.28%，而涨幅最小的长三角仅上涨了5.64%.
　　上述35个城市中，综合地价增长率同比增幅超过20%的有昆明、长春、重庆、海口、宁波、北京和南昌。其中昆明的增幅达到48.21%.
　　此外，重庆（32.56%）和深圳（12.14%）综合地价的同比增幅虽然位居前列，但环比却出现负增长，分别为-0.24%和-0.28%.
　　全国各地土地流拍频现
　　其实自去年底开始，全国出现了数十宗土地流拍现象。今年以来，中国各地土地流拍的新闻，更是一直没有间断过。据不完全统计，今年上半年，全国一线城市有超过40块土地流拍，并已经向二、三线城市等蔓延。北京、上海、深圳、广州、厦门、南京等地屡屡出现土地流拍现象，并有大量土地以底价成交，土地购置面积下降得厉害。
　　今年初，北京土地储备中心公开招标3幅土地应者寥寥。
　　4月，上海出让的8幅土地中有2幅因无人报价而流拍。
　　4月8日，厦门市挂牌出让10幅地块中4幅遭遇流拍。
　　在广州，截至今年7月初，总共才三场土地拍卖会一场比一场更要冷清。在今年广州首场土地拍卖会上，广州金沙洲一住宅地块曾一度出现了没有开发商报名的情况。在2月1日举行的广州第二场土地拍卖会上，两块南沙限户型大型住宅地中，一幅遭遇流拍，一幅以底价成交，冷清收场。在6月30日举行的广州第三场土地拍卖会上，广州推出了三幅烂尾用地，拍卖成绩比前两次卖地会还要差，其中一幅商业金融用地流拍，两幅住宅用地则是底价成交。而广州有关部门统计显示，今年上半年，广州只完成全年供地计划的15%。土地一级市场仅出让8宗商住地块，不及2007年同期的50%。土地成交量只有50万平方米，是近三年来的同期最低水平。
　　在深圳，第二季度共挂牌出让34宗土地，只成功出让了24宗，其他的10宗土地可能需要重新挂牌。4月8日，位于宝安和龙岗曾多次流拍的5幅居住用地，今年再次在深圳市土地房产交易中心挂牌出让，最终4幅流拍、1幅以24万平方米总价为6.9亿元的低价成交……
　　在南京，今年上半年，土地市场普遍趋冷，拍卖的三十一块地，二十四幅以底价成交。今年4月28日，南京出让的5幅江宁住宅地块中有1幅流拍。
　　在无锡，无锡市国土资源局自6月19号发布10幅地块的出让公告后，20天规定时限内没有一家开发商前来报名竞买。至7月11日揭牌，作为2008年度无锡市市区第四批国有土地使用权公开挂牌出让会推出的10幅地块，除9幅由意向受让单位非竞拍式直接获得外，还有1幅无人要。
　　各地土地频繁流拍现象，正说明在房地产市场持续低迷情况下，开发商不但普遍遭遇到了资金紧张的问题，而且已经普遍改变了土地市场的预期，改变了地价走势的预期。
　　流拍向二线城市蔓延
　　房市萎靡不振，观望气候弥漫，直接影响了土地交易市场。2007年频频出现的天价拿地现象已被今年各地上演的土地流拍所代替。

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