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董藩：土地增值税难抑高房价

http://www.jxjddc.com 江西焦点地产网 2007-10-30 8:53:20 房地产报

       土地增值税不是一个新税种，1994年中国开征土地增值税，正是基于1992～1993年房地产投资过热、投机现象频繁的现实。此次实行严格清理，正是房地产业发展的大环境所造就的，但在抑制投资的积极作用下，同样有助涨房价的危险。

    政策出台的原因和背景

    在当前阶段修改实施规定并严格清理，首先是为了增加国家税收，提高税务部门的权威性。以房地产为课税对象，不但税源充足，而且税收收入也相当稳定，因此房地产税收是西方各国政府尤其是地方政府的重要财源。在美国，一般财产税收入占地方收入的80%以上。

    其次，促进社会公平。实现税收公平，包括税制的建立和税收政策的运用。房地产税制的设计应当确保横向公平和纵向公平。横向公平即纳税能力相同的人应负担相同的税；纵向公平即纳税能力不同的人负担的税负不应相同，纳税能力越强，其承担的税负应越重。尽管根据国家税务总局的调查，房地产开发行业的利润率只处于中上水平，但由于该行业民营化程度高，投资规模大，从经营模式上看又容易做到“以小博大”，而需求旺盛又导致富翁急剧增加，所以税务部门认为对其调控是“理所当然”。

    最后，根据经济情况采取相机抉择的税收政策，充分发挥房地产税自动稳定器的作用，促进国民经济稳定发展，也是宏观调控的应有之意。

    新规将助推房价上涨

    一项宏观调控政策的出台，涉及到对宏观形势的判断以及实施效果的估计。通知对以前土地增值税的制度进行补充，在增加税收、抑制投资冲动和投资过热的同时，可能也会导致一些消极的效果，即会对房价上升产生促进作用。

    舆论普遍认为，新的征税方法会大大增加企业的税收负担。税收负担率增加是必然，但有些人认为，房地产开发企业缴纳的土地增值税允许在企业所得税前扣除，若土地增值税增加，税前利润会下降，企业所得税的计税所得额会相应降低。实际上，房地产开发企业的部分支出属于合理不合法的支出，在计算土地增值税时不允许扣除。认真清算下来，预计会适用较高的增值率，税收负担率也会相应增加。

    而且通过清算土地增值税，土地增值税制度开始落到实处，对于仅以投机土地为目的的企业而言，这是个重大打击，过去那种单纯通过土地升值来盈利的运营模式肯定不再适用，因此由于房价上涨而兴起的土地市场投机行为可能会受到一定程度的抑制，税收的扭曲效应必然会减缓资本流入土地市场的速度。

    但就此认为《通知》出台不会导致房价上涨，却是站不住脚的。虽然决定房价水平的是市场总需求和总供给，与企业的成本没有直接关系，但该项成本的增加将会在一定程度上改变市场供求状况，除非有其他政策能化解这种作用倾向，否则政策的实施会起到助涨房价的效果。

    征收土地增值税始于1994年，与当时的经济形势密切相关，其主要目的是调节房地产开发企业收益过高的现象，缓解分配不公。随着经济形势的变化，为启动内需、拉动经济增长，该税种的征收管理被放松。虽然税收征收应该严格，但现在房地产需求旺盛，供给紧张，税收的增加可能导致部分临近盈亏平衡点的企业退出开发行业，这对于规范房地产市场、促进房地产企业优胜劣汰势能产生积极作用，但同时却减少了市场上供应者的数量。而由于增值税降低了今后进入房地产开发行业的投资增长率，实际上抬高了房地产市场的进入门槛，一个可能的影响就是降低绝对投资额，虽然这对抑制投资过热有好处，但是投资增长率和绝对投资额的降低，不可避免地会使未来的商品房供应可能会有所减少或增幅降低。而一旦市场供给者和房屋供应总量减少，原本已经相当紧张的供需矛盾定会进一步加剧，从而不利于降低房价这一政策目标的实现。

    另外，从需求来看，由于一些错误认识的影响，绝大多数消费者认为开发企业的成本上涨都会转嫁给消费者，进而导致房价上涨；而且在需求旺盛供给不足的时期，的确有些增加开发商成本的措施，反而刺激了房价上涨；社会舆论也都倾向于认为，只要再出现增加开发商成本的政策，房价反会继续上升。在这些认识的影响下所形成的心理预期，必然会导致购买需求不但不会减少，反而有可能放大，对抑制房价不利。

    其实，宏观调控的两个目标——抑制投资过热与稳定价格本身就存在着矛盾，所以，新规定再次顾此失彼，也就难免了。