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李多:提高首付让二手房市场难以蓄水

http://www.jxjddc.com 江西焦点地产网 2007-10-26 8:35:48 房地产报

     关于提高购房首付的传言已经蔓延了多日。市场从来不缺少各种不确定的信息，最近这一传言又锁定了二手房市场，称二手房贷款首付比例将提高到40%。这直接导致了9月以来二手房市场集中热销，大量购房者希望抢先完成过户，规避高额首付。

    对于多项传说中的调控措施，我最不看好的就是提高二手房首付。其原因在于这一措施的副作用过大，就像抗生素吃多了，不仅有害细菌杀掉了，有益细菌也难于幸免，更严重的是破坏了机体自身的调节能力。与此相反，我更希望出台降低购买二手房门槛的政策，通过活跃二级市场来释放一级市场的压力。

    我国的房地产业还处于发展之中，中国城市化的进程消耗了世界一半以上的水泥，有些城市甚至每3个月就会换一版地图。但不可否认的是，我国目前正处在一个大发展的时代。

    在房地产市场上，这直接导致了新房成交量远远高于旧房。一级市场占绝对主流，二级市场是配角。两三年前，一手房与二手房交易量的比例在10∶1左右，每卖出10套新房才卖出1套旧房。近几年，二级市场逐渐活跃，但这一比例仍维持在6∶1左右。

    这样的市场状况，在欧美国家是不可想象的。极端点的例子，像苏格兰的首府爱丁堡，自上世纪90年代后就几乎没有新的住宅面世。欧美成熟市场一二级市场的比例在1∶2左右，也就是说二手房唱主角，二手房的交易量是新房的一倍。

    一个以二手房为主的市场，它的自我调节能力更强，就如同一个大水库，不管上下游水势如何，库存水位则缓涨而慢降。我国目前市场状况是新房极为强势，价格上涨最猛；二手房偏弱，更加供不应求，北京二手房的供求关系为1∶5左右。目前交易中的所得税事实上都转嫁给了买房者，是一个典型的卖方市场。

    从住房的供应层次上看，价格偏低的二手房可以成为年轻人、中低收入阶层的首选。这一部分人更依赖于城市的交通和配套，并只能负担较小面积的户型。这恰好符合了目前二手房的特点。一二级市场之间可以形成一个有效的供应梯度，旧房可以降低新房的价格压力，等于增加了供应量。

    但由于产权问题、置业观念问题、交易费用的问题限制了二手房的流动。如果进一步提高二手房购买的首付，则无异于雪上加霜。

    二手房贷首付比例提高对炒房有一定的抑制作用，因为炒房人几乎都是通过大量的贷款来实现资金运作的，而所需支付的比例一旦提高，资金链必然紧张。但同时，二手房的购买者更多的是中低收入阶层，提高购买门槛基本宣判了他们买房计划的破产。泼洗澡水的时候，把孩子也泼出去了。

    如果一级市场仍旧维持30%的贷款比例，这样首付之间的落差将会使更多的购房者涌向新盘，新房价格还要上涨，这恰与政策初衷相悖。