从全球房地产业发展的经验来看，因为房地产业的地域性强，一般房地产公司都是在熟悉的城市内进行房地产开发，中国房地产开发初期的情况也是这样。但受现在房地产股票市场看好的影响，许多国内上市的房地产公司具备了一定的规模，手头有了足够的现金，他们开始跨地域发展，大规模储备土地，这是经济和房地产高潮时期的做法。尤其是大规模储备土地后，要将这些土地转换成上市公司的利润，需要很辛苦和漫长的过程，还需要有好的设计、规划、建设、销售和稳健的财务管理等环节，才能把投入这些土地的钱变成利润

     在最近几个城市土地招拍挂的过程中，开发商的勇气越来越大，招拍挂拿地的楼面价已经赶上甚至超过了周边的房价。这些房地产公司绝大多数拿到土地后囤积起来，并美其名曰“土地银行”：他们拿到地并不急于开发，而是等着土地升值，去获取利益。这种现象在最近两个月越演越烈，一些房地产公司的土地储备成倍上升。在这种情况下，政府供应再多的土地，都被开发商囤积起来，市场上房子的供应量仍然会很少。政府只有严格执行法律，两年不开发的土地无偿收回，才能遏制开发商疯抢土地、囤积土地的现象。但遗憾的是，许多地方政府并没有这样做，这种疯抢土地的风气在蔓延，开发商囤积土地的胆子也越来越大。

　　其实，房价上涨不光是北京、上海这些中国城市居民关心的问题，今年暑假我在欧洲转了转，那里许多城市的年轻人，也在关心房价问题。越是国际化的城市这种情绪越强烈。不同的是，在伦敦，年轻人认为国际化的发展，外国人来了，就把他们从城区赶走了，他们的收入购买不起市中心房子了。但是，很少听到有人埋怨开发商的。法国一些城市的情况和人们的情绪也大多如此。

　　房地产行业下一步可能发生什么样的变化，存在哪些风险？我想有三方面：一是小产权的业主(相当于业主，就是购买了小产权房的城里人)，面临着法律无法保护他们房子的风险。二是房地产股市盈率太高，对持有超过100倍市盈率房地产股的股民，存在着风险。三是一些房地产公司不顾法律的规定，大量囤地。在国家土地供应紧张、房价大涨的情况下，政府只能启动“两年不开发土地无偿收回”的法律，这些公司将面临着风险。