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房地产离健康轨道越来越远 把握房市三个基本面
http://www.jxjddc.com 江西焦点地产网   2007-4-2 0:00:00   每日经济新闻
我也希望中国的房地产商像美国的一样，能够给消费者提供一套房子只赚500美元的优质服务。但这样的好日子恐怕要等房地产真正市场化以后。想当年倒腾几十台彩电就能发大财，但是今天一台质量更高、屏幕更宽的彩电能赚百把元就已很不错了。

    在一个不完全的市场里一味指责开发商的暴利和无良，除了煽动情绪与仇恨外，其最大的作用是转移人们对房地产核心问题的挖掘，使不明真相的人对房地产的基本面缺乏认识。转移矛盾的结果，只能使房地产离健康的轨道越来越远。

    认识中国的房市之前，窃以为首先应该把握中国房市的三个基本面。

    第一个基本面，这是一个垄断的市场。主要体现为政府对土地供应的垄断。在此情形下，像潘石屹这样的房地产巨头都愁拿不到地、差点转战北京以外的省市，何况一些小开发商？很多人诅咒开发商囤积土地和房屋，但古人言只有奇货才可居，为什么没有人囤积彩电？因为供应充足，谁囤谁倒霉。由于土地不能自由供应，市场规律就无法起作用。在土地供应奇货可居的大背景下，政府实行拍卖价出让土地，结果就是土地价格越抬越高，像北京广渠路36号地，还是限价楼盘项目，光土地楼面价就已拍到5600多元。中低收入阶层根本无力问津。

    第二个基本面，就是住房作为公共品，对于中低收入阶层的住房保障，政府具有不可推卸的责任。但在过去十几年的房地产市场发展中，很多地方政府在这方面的责任付之阙如。

    第三个基本面，中国的房地产市场是城乡分割的断裂的市场。根据建设部《2005年村镇建设统计公报》，2005年中国城镇和村镇的市民、农民共有住宅总量为365.29亿平方米，考虑到2005年中国村镇竣工住宅6.88亿平方米，城镇商品房竣工面积为4.8793亿平方米，由此推算城乡住宅总量约为375亿平方米，其中农民住宅约有260亿平方米，占三分之二以上。而在这些住宅中，约有100亿平方米左右处于城乡结合部，如果进行改建和重建，提高容积率(现有农房大多是平房或两层楼)，则可建造300亿平方米以上的新房。但占全国住宅总量三分之二的巨大体量的农房不能入市，既使农村房屋的价格被严重低估，也严重地影响了房屋的有效供应。农房入市尚未“开禁”，北京农民和乡镇、村自行开发的“小产权房”已占在售住宅近两成。据调查，目前在售“小产权”项目的均价为3344元每平方米，仅为2006年北京市整体销售均价8792元的38%，也比同一区域的普通住宅价格低很多。

    明白了中国房市的三个基本面，我们就知道解决中国房市的正确之道在哪里了。

    中国的房地产市场问题多多，体现在拆迁、征地等各个环节。总体而言，开发商是有功的，他们用十多年时间，迅速改善了中国人的整体居住环境，有力促进了中国的城市化进程。仅上世纪90年代，中国房屋开发总量就超过建国后前40年的总和。今后，我们依然离不开开发商。以北京为例，根据北京市政府承诺，北京正针对不同家庭，建立由廉租房、经济适用房、政策性租赁住房三个层次构成的住房保障体系。预计“十一五”期末，北京保障性住房建设规模将达到新增住房建设规模的24.8%。也就是说，仍有四分之三的住房需要依赖市场供应，而北京每年三四十万的新移民，更是只能依靠市场提供住房。
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